Magazines | Vallei Business nummer 2 2022

Er kunnen vele redenen bestaan om een taxatie van een bedrijfspand te laten uitvoeren. De consequenties daarvan, bijvoorbeeld acceptatie door een bank of door de fiscus, zijn in grote mate afhankelijk van een kwalitatief hoogwaardig rapport. CMC Taxaties waarborgt dit. Vincent Bosman en Niels Woutersen leggen in dit artikel de achtergrond daarvan uit.

"Begin 2021 hebben we de activiteiten van CMC Bedrijfsmakelaars, met vestigingen in Veenendaal, Utrecht en Ede, uitgebreid met het uitvoeren van taxaties," vertelt Vincent Bosman, die inmiddels op ondersteuning mag rekenen van junior-taxateur Niels Woutersen (zie kader 'Meestergezeltraject'). Bij CMC Taxaties ligt de focus op zakelijke objecten, aangevuld met bedrijfswoningen en verhuurde woningen. In het eerste jaar mochten we al zo'n honderd rapporten opstellen en dat aantal zien we duidelijk groeien, dus blijkbaar zijn we geen onbekende meer in deze regio. Voor een taxatierapport werken wij met een vast tarief, dat we bepalen op basis van onder andere de grootte van het object en de complexiteit van de situatie. We houden alles heel zuiver en transparant. Daarnaast schakelen we snel: na ondertekening van de offerte door de opdrachtgever kunnen we de opname van het object meestal binnen enkele dagen doen en daarna duurt het gemiddeld twee tot drie weken voor het gedetailleerde, definitieve rapport afgerond is. In acute gevallen bieden we in overleg de mogelijkheid om er spoed achter te zetten, mits we de beloofde kwaliteit kunnen waarborgen."

Bank wil zekerheid

Vanuit zijn ervaring als taxateur schetst Bosman een aantal situaties die om een taxatie van een bedrijfspand vragen. "Aankoop, maar ook herfinanciering. Een bank wil zichzelf periodiek - eens in de zoveel jaar - een bepaalde zekerheid verschaffen omtrent de marktwaarde van het object: is deze nog toereikend als onderpand voor de verstrekte hypotheek? Kortom, de waarde in verhouding tot de financiering. 'Loan-to-value', heet dat in vaktermen. Bij een hogere waarde daalt het risicoprofiel voor de bank en valt er mogelijk een rentekorting te realiseren. Bij een lagere waarde dan oorspronkelijk - bijvoorbeeld in een verzwakte economie - zal er wellicht extra afgelost moeten worden. Een taxatie kan ook nodig blijken in het kader van fiscale doeleinden, bijvoorbeeld het overbrengen van het pand van zakelijk naar privévermogen of erfrecht. Ook gebeurt het dat de accountant de actuele waarde van het onroerend goed wil weten voor het opstellen van de jaarrekening. Verder is zo'n rapport zinvol voor een ondernemer die de juiste inzichten nodig heeft om een eventuele beslissing tot aan- of verkoop van een pand te kunnen nemen."

Shortlist

Met het bovenstaande in het achterhoofd streeft CMC Taxaties naar consequent kwalitatief hoogwaardige rapporten, die door onder meer de banken geaccepteerd zullen worden. "Om die reden zijn wij aangesloten bij het Taxatie Management Instituut, kortweg TMI," zegt Woutersen. "Daarnaast staan we op de shortlist van diverse banken die aanvullende eisen stellen. Een rapport moet alle aspecten van een object omvatten, zoals de ligging, de kwaliteit van een eventuele huurder, de onderhoudstoestand, eventuele bouwkundige gebreken en milieukundige aspecten, ook ten aanzien van de bodem. Ook juridische zaken kunnen een belangrijke factor vormen, zoals de kadastrale toestand en een eventuele erfdienstbaarheid, kettingbeding, huurovereenkomsten, opstalrecht of erfpacht. Niet voor niets treedt tegenwoordig vaak de bank als opdrachtgever naar voren, in plaats van de ondernemer. TMI hanteert een zogeheten 'kwaliteitsstraat', waarin het instituut taxatierapporten steekproefsgewijs controleert. Een heldere en transparante onderbouwing is dus essentieel."

Vierogenprincipe

Bosman, zelf erkend Register Taxateur, voert nog een andere belangrijke zekerheid aan die CMC Taxaties biedt. "Sowieso staan wij verplicht onder controle van de NRVT oftewel Nederlands Register Vastgoed Taxateurs, die voorschrijft voor aan welke regels een rapport en de voorbereiding daarvan moet voldoen. Daarnaast geldt er een onderverdeling naar specialismen. Ik mag me taxateur noemen binnen zowel de 'kamer Bedrijfsmatig Vastgoed' als de 'kamer Wonen'. Ook al richten wij ons niet op het particuliere segment, dit is wel relevant wanneer het gaat om een beleggingsobject of een bedrijfswoning, zoals de combinatie van een winkel en een woonhuis. Opdrachtgevers vinden het prettig dat ze met één taxateur te maken krijgen die beide disciplines beheerst. Verder kent de NRVT een tuchtcommissie en werken we volgens het 'vierogenprincipe'. Dat houdt in dat een rapport altijd door een andere taxateur be-oordeeld moet worden, die bij welbevinden een zogenoemde plausibiliteitsverklaring afgeeft. Dat borgt de onafhankelijkheid."

Sparringpartners

Om te illustreren wat er komt kijken bij het taxeren van een bedrijfspand beschrijft Bosman de belangrijkste stappen, al hangt het proces af van het doel van de taxatie. "Na ondertekening van de offerte door de opdrachtgever vragen wij de klant om alle belangrijke informatie aan te leveren en maken we een afspraak om het object onder de loep te nemen. Ook raadplegen wij openbare bronnen, zoals het kadaster, het bestemmingsplan en het bodemloket. Bij de opname van het pand beoordelen we het visueel, ook op bouwkundige aspecten, zoals onverhoopte verzakkingen, lekkages en de onderhoudstoestand. Indien nodig zullen we een correctie in de waardering aanbrengen voor herstel van de onvolkomenheden en/of adviseren we aanvullend onderzoek. We wegen ook omgevingsfactoren mee, zoals bestaande of in aanbouw zijnde naastgelegen panden. Na de opname wacht op kantoor het meeste werk: de stukken onderzoeken en onze bevindingen uitwerken tot een gedetailleerd rapport met een waardering. Dat wordt zoals gezegd nog beoordeeld door een andere taxateur." Het verhaal getuigt van een grote expertise en een hoog kwaliteitsstreven bij CMC Taxaties, vandaar dat steeds meer accountants, hypotheek- en andere adviseurs Vincent Bosman en zijn collega Niels Woutersen raadplegen als sparringpartners. Alles in het kader van zekerheden.

Meestergezeltraject

Als junior-taxateur zit Niels Woutersen midden in een meestergezeltraject om straks zelfstandig taxaties te mogen uitvoeren. "De NRVT schrijft dit voor. Het duurt twee jaar en in die periode gaat het erom dat je zoveel mogelijk praktijkervaring opdoet. Je moet actief hebben meegewerkt aan minimaal vijftien taxaties, met tussentijdse beoordelingen door de leermeester; in mijn geval Vincent Bosman. Het assessment aan het eind is hierop gebaseerd. In feite kun je het vergelijken met autorijden. Je behaalt je rijbewijs, maar je leert het pas echt goed wanneer je daarna meters gaat maken en met bijzondere situaties te maken krijgt, waarop je moet reageren. In het werk als taxateur kom je met een grote diversiteit aan bedrijfspanden in aanraking. Van een winkel tot een fabriekshal, zeg maar. Vaak spelen er ook nog omstandigheden waarmee je rekening moet houden, zoals de omgeving. Vandaar dat de NRVT heeft bepaald dat een brede praktijkervaring onontbeerlijk is om dit beroep goed te kunnen uitoefenen en kwaliteit te garanderen."

Meer informatie: www.cmctaxaties.nl

delen: