Forum: Bedrijfshuisvesting

Forum

Bedrijfspanden

gezocht

Wie op zoek is naar een geschikte locatie om zich te vestigen, heeft veel mogelijkheden en moet belangrijke keuzes maken. Het aanbod van bedrijfs -en kantoorpanden lijkt overweldigend en dat maakt deze tijd financieel gezien interessant. Vallei Business nodigde experts in de vastgoedbranche uit om hun visie op de markt toe te lichten en vooruit te blikken naar een duurzame toekomst. Bij De Maes Gastvrij in Veenendaal kwam het panel samen.

Voorzitter Michael van Munster speelt met de eerste stelling in op een algemene gedachte die heerst. Het lijkt alsof er steeds meer bedrijventerreinen worden gebouwd en dat is in de Vallei regio misschien wel erger dan elders in het land. De stelling luidt dan ook; ‘nieuwbouw in de Vallei als paddenstoelen uit de grond’.

Robert Jan Hartman van Prominent Vastgoed begint: “Het lijkt misschien zo, maar het heeft ermee te maken dat de gemeenten strenger zijn geworden voor de ontwikkelaars. De meeste kavels die nu afgenomen zijn , zijn projecten van een jaar of drie gelden.” De nieuwbouw is volgens Hartman dus een erfenis uit het verleden. Maar hoe zit dat dan nu? Wordt er in de toekomst minder bijgebouwd? Er worden strengere eisen gesteld aan nieuwbouw om de risico’s van leegstand te verkleinen. Erik Smit van Kauffeld: “Het is lastig om het risico te bepalen. Je ziet wel op bedrijventerrein A12 Ede-Veenendaal dat er weer meer eindgebruikers zijn die aan het bouwen zijn. Het gaat dan voornamelijk om lokale verplaatsingen die dan op bestaande bedrijventerreinen weer een lege plek achterlaten. Dus het is maar de vraag of dat goed is.”

Verplaatsing van het probleem van leegstand van het ene bedrijventerrein naar het andere. Gemeenten stellen bestemmingsplannen op voor nieuwbouw zonder zich af te vragen of de terreinen wel nodig zijn. Van Munster vraagt zich af of het de gemeenten niet alleen maar gaat om van de grond af te komen en geld te verdienen.

Erik Dekker van Domicilie weet dat het zo werkt of in ieder geval zo werkte. “Je ziet het hier op bedrijventerrein A12. Helaas is er een aantal opties op kavels teruggegeven. Een groot deel langs de snelweg wacht op een optie. Het commerciële belang bij de gemeente is groot. Zeker in deze tijd.”

Van Munster reageert erop: “Zou het niet een goed idee zijn dat de gemeente die opties terug neemt en eerst beleid gaat voeren om bestaande gebouwen te renoveren? Of desnoods bestaande gebouwen platgooien en op die grond een nieuw gebouw neerzetten in plaats van steeds weer die nieuwbouw?”

Aart de Graaf van Stichts Beheer hierover: “Ik denk dat het erg afhankelijk is van het feit of het een eigendomspand is of een beleggingspand. Een eigenaar is erg afhankelijk van de financiering en een belegger kijkt juist naar de waardevermeerdering van het pand. Als hij dat kan verbeteren door het ingrijpend te renoveren dan zal hij dat doen. Het is allebei een kwestie van de zakjapanner en uitrekenen. Bij een eigenaar komt er meer de emotie bij van kwalitatief goed zitten en uitstraling. Bij de belegger gaat het er vooral om wat hij moet doen om zijn huurstroom zo goed mogelijk op peil te houden.”

Renoveren

De tweede stelling loopt over in de discussie dus die wordt met de eerste stelling samengevoegd aangezien het gesprek er al op uit kwam. ‘Is het in deze tijd niet beter en goedkoper om bestaande panden te renoveren?’

Kees van Essen: “Renoveren van oude panden kost relatief veel ten opzichte van nieuwbouw en het blijft vaak een oud pand. Ik zie ook mogelijkheden als de gemeenten een enigszins ruimhartiger beleid willen voeren voor wat betreft de bebouwingsmogelijkheden van de oudere en vaak minder representatieve industrieterreinen. Het zou een goede keuze zijn om de regelgeving en voorschriften van bestemmingsplannen van dergelijk terreinen binnen redelijke grenzen te verruimen. Indien een ondernemer op zijn bestaande perceel bijvoorbeeld een hoger nieuw pand met meer vloeroppervlakte mag bebouwen is het voor hem ook eerder financieel verantwoord om over te gaan tot sloop van het oude bedrijfspand en vervolgens nieuw te gaan bouwen. Dit zal verpaupering van de oude industrieterreinen tegengaan. Wellicht komt er zelfs een duurzaam gebouwd pand voor terug! De gemeente moet daar een grotere rol in gaan spelen door structureel mee te denken met de ondernemersbelangen om iets te kunnen bereiken op dit punt.”

“Daar is de gemeente Veenendaal wel mee bezig momenteel”, reageert Mark van de Berg van Burgland Bedrijfshuisvesting. “Er was laatst een informatieavond en er waren mensen die wilden juist dat hoge bouwen weer niet en willen dat er meer laag gebouwd wordt. Dat is nog wel een hele discussie.”

“Voor bestaande bedrijventerreinen zou ik het beter vinden als de eigenaar of gebruiker van een pand dat pand dermate verbeterd dat de hele omgeving er aantrekkelijker door wordt”, zegt Smit. “Dan komen er ook weer kwalitatief hoogwaardige huurders. Er is best veel leegstand en het zijn vooral de eigenaren en gebruikers die er geld in stoppen. Een verhuurder kiest in zo’n geval meestal voor het nieuwste. Bestaande bedrijventerreinen bieden veel voordelen qua milieucategorie, qua bestemmingsplan en bouwen.”

Financiering van projecten speelt een grote rol bij de keuze voor nieuwbouw of renovatie. Welke eisen stellen banken aan de risico’s en in hoeverre speelt de kans dat iemand leegstand bouwt een rol bij de financiering? Bert Valkenburg van Rabobank Vallei en Rijn: “Banken zijn in zijn algemeenheid selectiever geworden met het financieren van beleggingsonroerend goed. Men stuurt meer op de zelffinancierbaarheid van het pand. De cashflow uit de huurcontracten moet toereikend zijn om de betreffende financierings- en exploitatielasten te kunnen betalen. Het liefst nog met een resterende marge voor eventuele tegenvallers of mogelijke toekomstige leegstand. Financieren zonder vooraf vaststaande cashflow doen banken sec vanuit de objectbenadering niet meer. Ik zeg niet dat we die projecten als Rabobank helemaal niet meer financieren, maar in dat geval kijken we meer in de breedte of er bij de belegger nog andere inkomstenbronnen zijn. Het gaat dan veelal om financieel gegoede partijen met veel kennis en ervaring op het gebied van onroerend goed. Het stand alone financieren van objecten door banken zonder dat daar een eindgebruiker of een eigenaar voor is, zal de komende periode niet gauw meer voorkomen.” Als Rabobank organisatie zijn wij daar overigens altijd terughoudend in geweest en voeren we een consistent beleid. Wel zo herkenbaar voor de markt en onze klanten.”

Duurzaam

Ook duurzaamheid wordt in de vastgoed- sector een steeds belangrijker punt. De gebruikers van bedrijfspanden willen graag duurzaam zijn en de besparingen zijn voor ondernemers erg interessant. Toch is dat besef er pas sinds kort en voor echte goede besparende en energiezuinige maatregelen moet rekening gehouden worden met de techniek die er bij komt kijken. Om milieuvriendelijke techniek in bestaande gebouwen toe te passen is vaak een te grote investering. De Graaf: “Ik denk dat het besef aan het komen is om als ondernemer niet alleen te kunnen zeggen dat hij in een mooi gebouw zit, maar ook in een milieuvriendelijk gebouw met een A of A+ label. Dat besef is er al bij auto’s en ook een beetje en bij woonhuizen. De overheid stimuleert het alleen bij bedrijfspanden nog niet en er wordt niet gesubsidieerd. Als de gemeenten bij de gronduitgifte bijvoorbeeld een lagere prijs vragen als er een bepaald energielabel bereikt wordt, dan zou de gemeente er effectief wat mee doen en krijg je ook hoogwaardiger gebieden.”

“Je kan bij de Rabobank korting op de financieringsrente krijgen voor het deel dat toegekend wordt als groen projectvermogen”, zegt Valkenburg. “Het is een regeling vanuit het ministerie van economische zaken, die partijen wil stimuleren om duurzaam te investeren. De vaak hogere initiële kostprijs van het project wordt dan deels gecompenseerd door een lagere financieringsrente. Banken moeten om die regeling toe te kunnen kennen door de overheid erkend zijn. Het wordt heel veel toegepast in de particuliere woningbouw, de grote woningcorporaties werken er veel mee. Voor bedrijfsonroerend goed is het tot nu toe veelal een ondergesneeuwd kindje geweest omdat het bij de ondernemers niet bekend is en de PR vanuit alle belangenpartijen niet optimaal is geweest.”

Van Essen: “Maar ligt er dan ook geen taak voor de adviseurs van de bouw? Vanuit de MVO- gedachte proberen wel steeds meer ondernemers duurzaam te gaan ondernemen voor zover dat haalbaar en financieel verantwoord is. Dat is leuk en aardig, maar de belangrijkste winst is de besparing van het verbruik van fossiele brandstoffen. Deze worden steeds schaarser en vooral duurder op termijn. De grote professionele beleggers in vastgoed houden hier al langer rekening mee omdat deze voor de langere termijn een aantrekkelijk pand voor hun huurders wil hebben waarbij de kosten van de energierekening in de toekomst beduidend lager zullen zijn ten opzichte van de niet “groene” bedrijfspanden.”

De Graaf: “Het wordt in veel sectoren wel goed gepromoot en daar zit er subsidie op. Het besef begint door te komen dat we met z’n allen meer op het milieu moeten gaan letten. Maar het gebeurt nog niet of te weinig in de huisvesting van het commerciële bedrijfsleven of dat nu kantoren winkels of horeca is. In de bedrijfshuisvesting is die bewustwording er nog niet en daarom is het moeilijk om hoogwaardige milieutechniek toe te passen in die gebouwen. En al zeker niet bij renovatie. Het inbrengen van milieutechniek is te kostbaar.”

Huurcontracten

De economische crisis speelt natuurlijk ook in de vastgoedsector. Juist in deze markt vielen harde klappen. Voor ondernemers is er misschien juist een mooie kans om te gaan bouwen of om huurcontracten te herzien. De derde stelling luidt: ‘Huren is veiliger dan kopen in deze moeilijk tijd.’

David Gebbink van ActiVast Bedrijfshuisvesting: “Daar ben ik het niet helemaal mee eens. Het ligt helemaal aan de partij waar je over praat. Als het een starter is dan is het vaak de enige optie om te huren of je moet gelijk een groot startkapitaal hebben om een pand aan te kopen. Voor een partij die al een pand in eigendom heeft en die wil verhuizen of nieuw bouwen, kan kopen een mooie optie zijn, maar dan zit je wel met je bestaande pand. Voor uitbreiden in deze tijd kan je zeggen dat huren veiliger is om eerst te kijken hoe het loopt. Je kan dan altijd nog beslissen of je gaat kopen of bouwen. Het ligt dus echt aan de partij zelf.”

Dekker: “Met huren ben je flexibeler. Je kan een pand huren en dan na een paar jaar weer verder kijken. Of het verstandig is, is natuurlijk een tweede. Maar als je vraagt of huren veiliger is, is dat afhankelijk van je vermogenspositie. De ervaring leert dat er momenteel meer huurtransacties zijn of dat er gehuurd wordt met een koopoptie.”

“Een ander punt van belang is de locatiekeuze”, stelt Hartman. “Als je nu een pand vrij ziet op een toplocatie die anders buiten het budget valt, is nu de kans om tegen aantrekkelijke condities alsnog te huren.” De locatiekeuze wordt ook meegenomen in de laatste stelling: ‘Er worden prachtige locaties gebouwd langs de A12, maar de files zijn ook behoorlijk. Maakt dat mijn A-locatie minder waard?’

Van de Berg: “De files vallen hier wel mee volgens mij. Het is de laatste jaren een stuk verminderd en het is nog niet zoals in de Randstad. De A30 is nog open. De ontsluiting van een locatie is in z’n algemeenheid belangrijk daar is geen twijfel over.”

“Het punt van de ontsluiting is dat een rekenmodel er aan ten grondslag ligt dat tegen de tijd dat er een weg er ligt, hij alweer verouderd is”, zegt Dekker. “Maar een locatie bepaalt natuurlijk wel de waarde van een pand. De ontsluiting is belangrijk en bepaald mede de waarde van de toekomst. Het moet wel bereikbaar zijn en blijven.”

vallei business | nummer 5 | november 2010

Deelnemers:

1. Mark van de Berg

Burgland Bedrijfshuisvesting

2. Aart de Graaf, Stichts Beheer

3. Erik Smit, Keus Kauffeld

4. Robert Jan Hartman

Prominent vastgoed BV

5. Kees van Essen Concordia vastgoedconsultancy BV

6. Bert Valkenburg Rabobank Vallei en Rijn

7. Erik Dekker Domicilie

Bedrijfshuisvesting

8. David Gebbink

ActiVast Bedrijfshuisvesting

vallei business | nummer 5 | november 2010

Forum

Tips & Tricks:

Robert Jan Hartman: “Hou je contract als huurder goed in de gaten en ga eventueel een goed nieuw contract aan. Het is eens goed om je contract te evalueren. Het is nu wellicht mogelijk om onder gunstiger voorwaarden een nieuw contract af te sluiten.”

Kees van Essen: “Let goed op je ambities als ondernemer voordat je tot aankoop of huur over gaat van bedrijfspanden en laat je adviseren door een deskundige en lokaal goed ingevoerde bedrijfsmakelaar. Hij verdient zich altijd terug!”

Aart de Graaf: “Ik vind dat het goed zou zijn als we meer gaan letten op het energielabel van het gebouw. De duurzaamheid van het gebouw. Alle factoren zijn belangrijk, maar ik denk dat er een inhaalslag gemaakt moet worden met duurzaamheid in gebouwen.“

Bert Valkenburg: “Je moet in een vroeg stadium alle relevante partijen bij het proces betrekken om tot een financieel optimale oplossing te komen en ook in het kader van duurzaamheid de juiste stappen te kunnen zetten.”

Erik Dekker: “Pas een langetermijnvisie toe. Wat kan en moet je op de lange termijn met je onroerend goed en hoe wordt het tegen die tijd gezien en ervaren?”

Erik Smit: “Ik denk voor een huurder dat het belangrijk is om de kostenstructuur goed inzichtelijk te maken. Daar kan je veel op winnen, een verhuurder moet nu heel zuinig zijn op z’n huurders.”

David Gebbink: â€œEigenaren kunnen hun gebouw vaak beter benutten. Er wordt te snel gedacht dat het groter moet. Men kan bijvoorbeeld met andere indelingen een pand efficiënter benutten. Als je nu ruimte over hebt, verhuur dit en maak er geld van!”

Mark van de Berg: “De ondernemershorizon is belangrijk. Je pand is toch een middel om je bedrijf uit te oefenen en blijf je afvragen of dat past in je visie voor de komende vijf jaar.”

vallei business | nummer 5 | november 2010